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Häufig gestellte Fragen und Antworten
Grunderwerbsteuer
Inhaltsübersicht:
- Welche Vorgänge unterliegen der Grunderwerbsteuer?
- Was sind Grundstücke im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes?
- Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?
- Wer schuldet die Grunderwerbsteuer?
- Wann entsteht die Grunderwerbsteuer und wann ist sie zur Zahlung fällig?
- Welche Steuerbefreiungen gibt es?
- Was ist eine "Unbedenklichkeitsbescheinigung" und wozu wird sie benötigt?
- Was ist bei nachträglichen Änderungen des Kaufvertrages veranlasst?
- Was ist zu tun, wenn der Grundstückskaufvertrag aufgehoben wird?
- Welches Finanzamt ist zuständig?
- Wann zählt der auf eine Solar- oder Photovoltaikanlage entfallende Kaufpreisanteil zur Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer?
Alle Themenbereiche und wichtiger Hinweis
1. Welche Vorgänge unterliegen der Grunderwerbsteuer?
Gemäß § 1 GrEStG unterliegen der Grunderwerbsteuer u.a. folgende Rechtsgeschäfte, soweit sie sich auf inländische Grundstücke beziehen:
- Kaufverträge
- Grundstückstauschverträge
- Schenkungen, Überlassungen
- das Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren
- sonstige Rechtsvorgänge die einen Anspruch auf Übertragung eines inländischen Grundstücks begründen
- Grundstücksteilungen
Ebenso unterliegen bestimmte gesellschaftsrechtliche Vorgänge der Grunderwerbsteuer.
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2. Was sind Grundstücke im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes?
Der Grundstücksbegriff richtet sich im wesentlichen nach dem bürgerlichen Gesetzbuch (§ 2 GrEStG).
Darunter fallen
- der Grund und Boden
- Bruchteilseigentum an Grundstücken
- Miteigentum an Grundstücken (WEG)
- Grundeigentumsähnliche Rechte, z.B. Erbbaurechte
Zum Grundstück werden seine sämtlichen Bestandteile, insbesondere die aufstehenden Gebäude (sowie deren Bestandteile) gerechnet.
Entscheidend ist weiter, in welchem (ggf. künftigen) Zustand das Grundstück zum Gegenstand eines Erwerbs gemacht wird. So unterliegt z.B. auch der Erwerb einer noch nicht fertiggestellten Eigentumswohnung der Grunderwerbsteuer.
Nicht unter den Grundstücksbegriff fallen miterworbene Einrichtungsgegenstände (Inventar), Betriebsvorrichtungen usw.
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3. Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer beträgt regelmäßig 3,5 % der Bemessungsgrundlage (§ 11 GrEStG).
Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist grundsätzlich der Wert der Gegenleistung (§ 8 GrEStG).
Nur in Ausnahmefällen ist die Steuer aus dem Bedarfswert des Grundstücks zu berechnen.
Die Gegenleistung
Alles was der Grundstückskäufer aufwendet, um das Grundstück zu erhalten, fällt unter den Begriff der Gegenleistung (§ 9 GrEStG).
Die auf diesen Erwerb entfallende Grunderwerbsteuer sowie die Notariatskosten sind jedoch nicht zur Gegenleistung zu zählen.
Die Gegenleistung besteht in den meisten Fällen aus dem auf das Grundstück entfallenden Kaufpreis.
Zur Gegenleistung werden aber auch gerechnet:
- übernommene Verbindlichkeiten
- dem Verkäufer vorbehaltene Nutzungen
z.B. Wohn- und Nutzungsrechte - übernommene Grundstücksbelastungen
z.B. Nießbrauch, Reallasten wie Altenteil, Leibgeding - der kapitalisierte Erbbauzins
- unter gewissen Voraussetzungen auch Gebäudeerrichtungskosten.
Auf miterworbenes Inventar entfallende Kaufpreisanteile unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer. Rücklagen sind nach geänderter Rechtsprechung bei Notarverträgen nach dem 20.05.2021 nicht mehr abzugsfähig.
Bei der Ermittlung des Wertes der Gegenleistung sind bewertungsrechtliche Grundsätze anzuwenden. Hierunter fallen z.B. die Berücksichtigung von wiederkehrenden Leistungen oder gestundeten Kaufpreisteilen mit ihrem Kapitalwert.
Aufschiebend bedingt vereinbarte Gegenleistungen sind nachträglich (bei Bedingungseintritt) der Steuer zu unterwerfen.
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4. Wer schuldet die Grunderwerbsteuer?
Die Vertragsbeteiligten (Erwerber und Veräußerer) sind als Gesamtschuldner Schuldner der Grunderwerbsteuer (§ 13 GrEStG, § 44 AO).
Das Finanzamt wird die Grunderwerbsteuer jedoch zunächst von demjenigen einfordern, der sich im Vertrag zur Übernahme der Grunderwerbsteuer verpflichtet hat.
Kann die Grunderwerbsteuer bei diesem nicht realisiert werden, so kann das Finanzamt auch den anderen Vertragspartner in Anspruch nehmen.
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5. Wann entsteht die Grunderwerbsteuer und wann ist sie zur Zahlung fällig?
Die Grunderwerbsteuer entsteht grundsätzlich bereits mit dem Abschluss des rechtswirksamen Kaufvertrages (= Verpflichtungsgeschäft), (§ 38 AO, § 14 GrEStG).
Die Übergabe des Grundstücks, die Grundbucheintragung und auch die Kaufpreiszahlung (= Erfüllungsgeschäft) haben keinen Einfluss auf die Entstehung der Steuer.
Die Grunderwerbsteuer ist einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheides zur Zahlung fällig (§ 15 GrEStG). Die notwendigen Mittel hierfür sind bereitzustellen und ggf. in die Finanzierung des Grundstücks mit einzubinden.
Eine Stundung der Grunderwerbsteuer kommt deshalb nur in begründeten Ausnahmefällen in Betracht.
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6. Welche Steuerbefreiungen gibt es?
Von der Grunderwerbsteuer sind zum Beispiel befreit
- Grundstückserwerbe mit einer Gegenleistung bis zu 2.500 €
- Grundstücksschenkungen sowie der Erwerb von Todes wegen
- Grundstückserwerbe durch Miterben im Rahmen einer Erbauseinandersetzung
- Grundstückserwerbe unter Ehegatten oder Lebenspartnern
- Grundstückserwerbe zum Zwecke der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung oder nach Aufhebung der Lebenspartnerschaft
- Grundstückserwerbe unter Verwandten in gerader Linie (§ 3 GrEStG)
- Grundstücksteilungen und Realteilungen nach dem § 3 WEG, soweit kein Mehrerwerb stattgefunden hat
- bestimmte gesellschaftsrechtliche Vorgänge (§§ 5 bis 7 GrEStG)
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7. Was ist eine "Unbedenklichkeitsbescheinigung" und wozu wird sie benötigt?
Der Grundstückserwerber wird erst mit Eintragung in das Grundbuch bürgerlich-rechtlicher Eigentümer des erworbenen Grundstücks.
Die Eintragung darf erst vorgenommen werden, wenn dem Grundbuchamt eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung vorgelegt wird (§ 22 GrEStG).
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung wird vom Finanzamt nach erfolgter Zahlung der Grunderwerbsteuer erteilt und unaufgefordert dem beurkundenden Notar zur Vorlage beim Grundbuchamt übersandt.
Für zweifelsfrei von der Grunderwerbsteuer befreite Vorgänge kann seitens des Grundbuchamtes auf eine Unbedenklichkeitsbescheinigung verzichtet werden.
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8. Was ist bei nachträglichen Änderungen des Kaufvertrages veranlasst?
Wird der Kaufpreis (die Gegenleistung) innerhalb von zwei Jahren herabgesetzt, so ist auf Antrag die festgesetzte Grunderwerbsteuer zu mindern (§ 16 Abs. 3 GrEStG).
Außerhalb dieser Frist kommt eine Herabsetzung der ursprünglich festgesetzten Steuer nur unter besonderen Voraussetzungen (z.B. Sach- und Rechtsmängel) in Betracht.
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9. Was ist zu tun, wenn der Grundstückskaufvertrag aufgehoben wird?
Wird ein Grundstückskaufvertrag innerhalb von zwei Jahren aufgehoben, ist auf Antrag die Steuerfestsetzung aufzuheben und die Steuer zurück zu erstatten (§ 16 GrEStG).
Erwirbt der Verkäufer das Eigentum an dem verkauften Vertragsgegenstand innerhalb von zwei Jahren vom Käufer zurück, so wird die Steuer für diesen Vorgang nicht festgesetzt und auf Antrag die Steuerfestsetzung für den ursprünglichen Kauf aufgehoben.
Außerhalb der Zweijahresfrist gelten besondere Bestimmungen für die Nichtfestsetzung bzw. die Rückerstattung der Steuer.
Voraussetzungen für die Aufhebung einer Steuerfestsetzung sind jedoch immer die Wiederherstellung des ursprünglichen Rechtszustandes, sowie die tatsächliche Rückgängigmachung des Erwerbs.
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10. Welches Finanzamt ist zuständig?
Festgesetzt und erhoben wird die Grunderwerbsteuer in Bayern durch 18 Finanzämter (Grunderwerbsteuerzentralstellen).
| GrESt-Zentralstelle beim Finanzamt … |
Zuständig für Amtsbezirke der Finanzämter … |
|---|---|
| Ansbach | Ansbach, Dinkelsbühl, Rothenburg o.d. Tauber, Uffenheim, Fürth, Schwabach, Gunzenhausen, Hilpoltstein |
| Augsburg-Land | Augsburg-Land, Augsburg-Stadt |
| Bad Kissingen | Bad Kissingen, Bad Neustadt a. d. Saale, Lohr a. Main, Karlstadt, Marktheidenfeld, Aschaffenburg, Obernburg a. Main, Amorbach |
| Bamberg | Bamberg, Forchheim, Kulmbach, Bayreuth |
| Cham, Außenstelle Bad Kötzting | Waldmünchen, Cham, Kötzting, Schwandorf Neunburg vorm Wald, Regensburg |
| Coburg | Coburg, Lichtenfels, Kronach, Hof, Naila, Münchberg, Wunsiedel, Selb |
| Kehlheim | Kelheim, Eichstätt, Ingolstadt, Freising, Erding |
| Lohr am Main | Nürnberg, Erlangen, Hersbruck |
| Memmingen | Memmingen, Mindelheim, Kaufbeuren, Füssen Kempten, Immenstadt, Lindau |
| Mühldorf | Mühldorf, München |
| Neu-Ulm | Neu-Ulm, Günzburg, Dillingen, Nördlingen, Donauwörth |
| Passau, Außenstelle Vilshofen |
Vilshofen, Griesbach, Passau, Grafenau, Deggendorf, Eggenfelden |
| Schrobenhausen, Außenstelle Neuburg a.d. Donau |
Neuburg a. d. Donau, Schrobenhausen, Pfaffenhofen, Dachau, Fürstenfeldbruck |
| Schweinfurt | Schweinfurt, Würzburg, Ochsenfurt, Kitzingen, Zeil a. Main, Ebern, Hofheim i. UFr. |
| Traunstein | Traunstein, Burghausen, Berchtesgaden, Laufen, Rosenheim, Wasserburg, Ebersberg |
| Waldsassen | Waldsassen, Weiden i.d. OPf. Amberg, Neumarkt i.d. OPf. |
| Weilheim | Weilheim, Schongau, Landsberg, Starnberg, Garmisch-Partenkirchen, Wolfratshausen, Bad Tölz, Miesbach |
| Zwiesel | Zwiesel, Viechtach, Straubing, Dingolfing, Landshut |
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11. Wann zählt der auf eine Solar- oder Photovoltaikanlage entfallende Kaufpreisanteil zur Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer?
Gegenstand der Besteuerung sind nach § 1 GrEStG Rechtsvorgänge, die sich auf
inländische Grundstücke beziehen. Darunter sind Grundstücke im Sinne des
bürgerlichen Rechts zu verstehen (§ 2 Abs. 1 S. 1 GrEStG). Zum Grundstück
gehören deshalb sämtliche Bestandteile (§§ 93 bis 96 BGB).
Gebäudebestandteile sind u. a. Heizungsanlagen, fest eingebaute Bad- und
Sanitäreinrichtungen, Versorgungsleitungen für Strom, Wasser und Heizung und auch die Dacheindeckung.
Solaranlagen
Solaranlagen dienen der Wärmegewinnung durch Sonnenlicht. Diese Technik wird
überwiegend zur Erwärmung von Wasser für den sanitären Bereich oder zur
Raumheizung eingesetzt, meist zur Ergänzung der Wärmeversorgung.
Heizungsanlagen sind regelmäßig Gebäudebestandteile. Der auf die Solaranlage
entfallende Kaufpreisanteil gehört somit zur Gegenleistung.
Photovoltaikanlagen zur Eigenversorgung
Photovoltaikanlagen erzeugen Strom durch Sonnenenergie und sind - soweit sie nur der Stromerzeugung für den Eigenbedarf dienen - Gebäudebestandteil. Der entsprechende Kaufpreisanteil gehört zur grunderwerbsteuerrechtlichen Bemessungsgrundlage.
Photovoltaikanlagen im Rahmen eines Gewerbebetriebs
Zur Amortisation der hohen Anschaffungskosten dieser Anlagen wird der erzeugte Strom von den Grundstücksbesitzern meistens an einen Energie-Versorger geliefert. Soweit Photovoltaikanlagen im Rahmen eines Gewerbebetriebs genutzt werden handelt es sich um Betriebsvorrichtungen, die gem. § 2 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG ohne Rücksicht auf ihre Bestandteilseigenschaft nicht zum Grundstück gehören. Auf sie entfallende Kaufpreisanteile gehören somit nicht zur Gegenleistung.
Dachziegel-Photovoltaikanlagen
Diese Anlagen können zwar auch im Rahmen eines Gewerbebetriebs genutzt werden. Sie dienen jedoch gleichzeitig auch als Ersatz für eine ansonsten erforderliche Dacheindeckung (z.B. anstelle von Ziegel- oder Schiefereindeckung) und sind deshalb in entsprechender Auslegung des § 68 Abs. 2 Satz 2 BewG in das Grundvermögen einzubeziehen. Der entsprechende Kaufpreisanteil gehört somit in jedem Fall zur Gegenleistung.
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